山东百祥律师事务所

浅谈不动产纠纷管辖权

山东百祥律师事务所刘晓艳

摘要：不动产纠纷专属管辖是我国《民事诉讼法》所确立的一项管辖原则，司法实践中贯彻这一原则争议颇多，多数法院将其理解为只要案件纠纷和不动产有关，就由不动产所在地法院管辖。本文将从不动产专属管辖法律条文规定的字面含义入手，探究其实质含义，提出以案件纠纷的性质来区别不动产案件的法院管辖，并就如区分案件性质提出笔者的观点。

关键词： 专属管辖   因不动产纠纷提起的诉讼  纠纷性质

一、案例列举

A、B为夫妻关系，双方于2007年双方协议离婚，离婚时双方约定将位于甲市的房产套归A，将存款25万元归B，2012年A搬离甲市，于是将房产卖予C，但双方签完合同办理过户手续时被房管部门告知，其房产转移需有效的法律文件，于是A向甲市法院提起诉讼，甲市法院告知其为婚后财产纠纷应到被告所在地起诉，此事被告B已经迁往乙市，于是A向乙市法院提起诉讼，乙市法院告知其涉及不动产纠纷，应当由不动产所在地法院专属管辖。

上述案例涉及不动产纠纷案件的管辖权，案情本身并不复杂，但其中的管辖权问题值得探讨。案件属于受诉法院管辖是我国《民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉必须具备的四个基本要件之一，因此当事人在进行诉讼之前首先要明确自己应当向哪个法院起诉。对于不动产纠纷案件，在选择受诉法院的时候就涉及到我国法律有关不动产纠纷案件专属管辖的相关规定。

二、不动产专属管辖法律分析

 

所谓专属管辖就是指法律特别规定某些特定类型的案件只能由特定的法院行使管辖权，这是一种排它性的管辖，不仅排除了一般地域管辖而且还排除了当事人以协议的方式选择其他法院管辖的可能性，凡法律规定为专属管辖的诉讼一律适用专属管辖[1]。就不动产而言，我国《民事诉讼法》第三十四条第二款第一项明确规定“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”这就是民事诉讼法所确立的不动产专属管辖原则。既然法律已经明确规定不动产纠纷案件由不动产所在地法院专属管辖，为何实践中还存在类似上述案例的争议呢，笔者认为，这主要是实践中对法律条文规定的理解存在分歧。要准确把握法条的含义，就应当从条文的字面规定出发，进一步探究其实质内含。就《民事诉讼法》第三十四条第二款第一项的字面规定而言，笔者认为其关键点有三：一是“不动产”；二是“因不动产纠纷提起的诉讼”；三是“不动产所在地法院”。

具体而言，关于不动产，理论与实践对于何为不动产并不存在争议，“不动产”从其物理特性上考量就是不能移动的物，通常如土地、房屋等，从其价值方面考量就是指移动将使其价值完全丧失或者大为减损的物，如房屋的壁柜等不动产附属物，因此关于不动产含义的界定不会引发管辖权的争议；关于不动产所在地法院，基于我国行政区划与法院设置上的相对应性，不动产的物理所在地与不动产所在地法院实质上也具有一一对应的关系，因此“不动产所在地法院”的确认也不会引发管辖权的争议。问题的焦点也就集中在了第二点上，即“因不动产纠纷提起的诉讼”，因为诉讼是否因不动产纠纷而提起，既是不动产纠纷案件专属管辖的前提，也是专属管辖的核心所在。那么何种纠纷才是法律意义上的不动产纠纷呢？这一疑问也就成为探讨不动产纠纷案件管辖权的关键。

对于如何确定“因不动产纠纷提起的诉讼”，理论上主要有两种观点[2]，一种观点认为应当严格依照法律条文的字面规定，凡是涉及不动产纠纷的案件，无论纠纷属于哪种性质，均应由不动产所在地法院管辖，这是传统意义上的不动产专属管辖，也是目前司法实践中多数法院的作法。其依据在于《民事诉讼法》在确立不动产专属管辖原则时，并不以案件纠纷专属于某一性质为前提，而且不动产纠纷一律由不动产所在地法院管辖有利于法院审查涉案不动产的状况，从而便于查明案情、对不动产采取保全等措施，也有利于案件审理完毕后的执行。第二种观点认为对于不动产纠纷案件不应一概而论，应当区分纠纷的性质，对于涉及不动产自身的纠纷，如不动产质量纠纷、不动产相邻权纠纷等自当由不动产所在地法院专属管辖，但是对于其他与不动产自身无关而仅和不动产有牵连关系的纠纷，如房屋中介纠纷、购房款纠纷等，则不应一概由不动产所在地法院管辖。

笔者同意上述第二种观点，主要理由有三点：

第一，就民事诉讼法律的规定来看，我国《民事诉讼法》以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》对合同纠纷、侵权纠纷、婚姻家庭纠纷、继承纠纷等案件的管辖问题都做了相应的规定，这些纠纷本身都有可能和不动产有关，但法律却没有明文规定只能由不动产所在地法院管辖。特别就不动产专属管辖所在的《民事诉讼法》第三十四条而言，其第二款第三项也规定“遗产纠纷案件，由被继承人死亡时的住所地和主要财产所在地法院管辖”。从善意角度理解，法条本身不可能作出自相矛盾的规定，因此可以推出《民事诉讼法》第三十四条第二款第一项的规定并不意味着所有的不动产纠纷案件均由不动产所在地法院管辖；

第二，司法实践中的一些做法，已经突破了传统意义上的不动产专属管辖原则，比如最高人民法院结合《担保法》实施过程中遇到的实际问题，在《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十九条中规定：“主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖。”司法实务特别是对于银行贷款案件的审理均遵循这一规定，对于借款抵押担保合同，在管辖问题上遵循从主合同管辖地原则，即便单纯就抵押合同提起纠纷，也是由担保人所在地法院管辖而不是由抵押物所在地法院管辖。而在与不动产关系更为紧密的建设工程领域，最高人民法院最高法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第九条从实践需要的角度出发，曾明确建议：“建设工程施工合同纠纷不适用民事诉讼法第三十四条有关专属管辖的规定”；虽然上述解释的最终文本没有确定这一条，但在最终文本第二十四条中规定：“建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。”该条规定预示着最高人民法院在实质上认可了建设工程施工合同纠纷案件并不属于《民事诉讼法》规定的不动产专属管辖的范围，而适用合同纠纷一般地域管辖的规定。

第三，从便利诉讼以及提高司法效率的角度讲，不动产案件一律由不动产所在地法院专属管辖也不符合法治效率原则。提高诉讼效率也是民事诉讼所追求的目标之一[3]，对于那些仅仅是与不动产有牵连关系的案件，比如租金纠纷、购房款纠纷等，在审理的时候无需对不动本身产进行审查，也就没有必要非要在不动产所在地法院审理，特别对于那些不动产位于第三地的案件，一味要求当事人前往不动产所在地法院起诉，既增加了当事人的负担，也不利于受诉法院查明案情。

由以上分析可见，《民事诉讼法》有关不动产专属管辖的规定应当理解为并非所有的不动产纠纷案件都由不动产所在地法院管辖。既如此，就应当对不动产纠纷案件区别对待，区分不同性质的纠纷从而确定其是否专属于不动产所在地法院管辖。

三、区分不动产纠纷性质以确定管辖法院

 

在不动产纠纷案件管辖问题上，我们可以首先来看一下我国台湾地区和澳门特别行政区以及国外的做法。根据我国台湾地区“民事诉讼法”第10条的规定，台湾地区的不动产纠纷案件，只有其中的不动产物权或其分割诉讼，才由不动产所在地法院专属管辖。澳门特别行政区的《民事诉讼法典》所规定的专属管辖则仅限于不动产物权诉讼和涉及法人破产或无偿还能力的诉讼，其他诉讼可由当事人协商选择管辖法院，其《民事诉讼法典》第二十条规定：“下列诉讼由澳门法院专属管辖，a):与在澳门之不动产物权有关之诉讼……”[4]。在法国，诉权理论将诉权分为物权诉权、债权诉权与混合诉权，《法国新民事诉讼法典》第44条规定：“不动产物权诉讼案件，不动产所在地的法院唯一有管辖权。”由此将不动产专属管辖严格限定在不动产物权诉讼领域。在不动产纠纷专属管辖问题上，德国的规定最为详尽，《德意志联邦共和国民事诉讼法》不动产专属审判籍第24条规定：“（1）主张所有权或主张物权的负担或主张物权之解除诉讼、经界诉讼、分割的诉讼；以及占有之诉，以关于不动产的为限，专属于不动产所在地的法院管辖。（2）关于地役权，物上负担或先买权的诉讼，依供役地或承受负担的土地的所在地定其管辖。”对于上述诉讼以外的不动产上牵连事件的诉讼，该法第25条规定“在关于抵押权、土地债务或定期土地债务的诉讼中，附带提起债务诉讼时，在关于抵押权、土地债务或定期土地债务的注销登记或权利消灭诉讼中附带提起对人义务免除的诉讼时，在关于确认物上负担的诉讼中，附带提起请求迟延给付的诉讼时，都可以向不动产的审判籍的法院提起，但以附带的诉讼是对同一被告提起为限。”[5]

动产物权纠纷案件专属于不动产所在地法院管辖。笔者认为其中德国的作法对我国有一定的借鉴意义。德国的做法概括起来就是将不动产诉讼分为不动产物权诉讼与不动产上牵连事件的诉讼两大类，前者由不动产所在地法院管辖，后者则赋予当事人选择管辖法院的权利[6]。就我国而言，笔者认为也可以将不动产纠纷的案件类型区分为不动产物权纠纷案件和不动产牵连纠纷案件，但是在管辖问题上，则不应照搬德国的作法，应结合我国现有法律法规以及司法解释的相关规定划分管辖权：

1、对于不动产物权纠纷案件，物权包括所有权、用益物权和担保物权、占有以及自然资源利用权等[7]，不动产物权则是权利人基于不动产所享有的物权，传统理论上认为不动产物权包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。对于不动产物权诉讼，除法律有特别规定的以外，（比如《担保法》司法解释关于不动产担保合同管辖随主合同管辖的规定、《民事诉讼法》关于继承案件管辖权的规定等），均由不动产所在地法院管辖，之所以提出这样的观点，一方面遵循了不动产纠纷案件由不动产所在地法院专属管辖的原则，同时又兼顾到了法律有关不动产物权纠纷案件管辖问题的例外规定；

2、对于不动产牵连纠纷案件，也就是虽与不动产有关，但是不属于不动产物权纠纷的案件，除法律有特别规定的意外，均遵循法律有关一般地域管辖的规定。因为此类案件无论从立法本意还是实践需要的角度出发，并不一定需要由不动产所在地法院专属管辖，同时此类案件的管辖问题都可以从《民事诉讼法》一般地域管辖和特殊地域管辖的规定中找到依据。

四、结语

 

从目前法律条文的规定看，我国《民事诉讼法》对于不动产纠纷案件管辖权的规定较为原则，也相当笼统，而在司法实践中对该原则的运用存在争议，笔者认为，不区分纠纷性质而一味适用不动产所在地原则太过绝对，对该原则的合理运用应是以案件纠纷的性质来确定管辖法院。

注释：

[1]田平安主编：《民事诉讼法原理》，厦门大学出版社2005年版，第65页

[2]王建霞著：《不动产纠纷专属管辖的比较研究》，载于《法律教育网》，网络地址www.chinalawedu.com/news/2004-5%5C12%5C1346087242.ht，上网时间2006年5月30日m

[3]李祖军、蔡为力著：《民事诉讼法学》（高等院校法学系列专业教材），重庆大学出版社，2003年版第19页

[4]中国政法大学澳门发研究中心、澳门政府法律翻译办公室编：《澳门民事诉讼法典》，中国政法大学出版社1999年版，第9页

[5]［德］穆泽拉克著：《德国民事诉讼法基础教程》（民事诉讼法学精粹译丛），中国政法大学出版社2005年版

[6]谢怀轼主编：《德意志联邦共和国民事诉讼法》（民商法典译丛），中国法制出版社2001年版，第30－31页

[7]柳经纬主编：《物权法》，厦门大学出版社2002年版，第24－25页